НОВОСТИ

Большая строительная тайна

По сути, одна из главных причин нынешнего финансового кризиса в том, что кредиторы перестали доверять заемщикам, поскольку последние стали слишком часто обманывать первых – не возвращать долги в срок. И кредиторам пришлось сменить политику кредитной экспансии на политику сдерживания и «выбивания» долгов. Больше всех от этого пострадали, пожалуй, застройщики, которые в основном существовали за счет привлеченных средств, прежде всего, от граждан и уже потом от банков.

Банкиры люди прагматичные и не так доверчивы, как их рядовые сограждане, давно мечтающие улучшить жилищные условия и готовые расстаться с деньгами даже под обещания когда-то получить собственное жилье. В период бурного роста доходов населения, цен на жилье и объемов строительства – вопрос доверия не стоял так остро, как сейчас, когда застройщикам стало все трудней привлекать деньги, они стали замораживать стройки, задерживать платежи банкирам. В ответ банки обрушили на застройщиков всю мощь своих юридических служб и уже не счесть примеров, когда строительные компании или принадлежащее им имущество переходили в собственность банков. Это еще больше отпугивает потенциальных покупателей жилья, они даже не соблазняются низкими ценами на квартиры в новостройках, которые с начала года, по данным «БН.ру», снизились почти на 11%.

Управление федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти в июле 2009 года зарегистрировало на 43% меньше договоров участия в долевом строительстве, чем в июле прошлого года. По словам застройщиков, количество новых договоров с начала текущего года снизилось в среднем в два раза по сравнению с январем – июнем 2008 года. У одних снижение было более существенным, у других менее, но в целом это означает начало консолидации рынка. И, скорее всего, больше баллов наберут компании открытые, придерживающиеся консервативной финансовой политики.

Тайна информации

«БН.ру» попытался выделить крупнейших игроков на строительном рынке Петербурга и проанализировать их финансовую отчетность за первые кварталы текущего года.

Из десяти компаний, на долю которых приходится около 70% введенного в городе жилья, только у половины удалось найти на сайтах, заверенные печатью и подписью первого лица, балансы, отчет о прибылях и убытках и проектные декларации (которые обязаны публиковать застройщики, соблюдающие закон ¹214, защищающий интересы дольщиков).

То есть не менее половины граждан, соинвесторов застройщиков, находятся в полном неведении, не представляют, на что, каким образом и в каком объеме расходуются их средства, не получая достоверной отчетности, а главное – отчетности понятной, ведь не все из них способны разобраться в строительно-финансовой алхимии.

Финансовую отчетность в основном раскрывают те компании, которые в докризисные времена привлекали средства на долговом рынке и теперь вынуждены отчитываться перед инвесторами. Чтобы никого не обидеть, скажем так: остальные компании, возможно, тоже не скрывают финансовых показателей, но разыскать их под силу людям весьма целеустремленным, с очень пытливым умом и большим запасом свободного времени. Зато практически все застройщики с энтузиазмом описывают тяжелейшую экономическую ситуацию и как героически они выносят свалившиеся на их плечи трудности.

Вкратце положение на стройке таково: основной источник средств для девелоперов – деньги соинвесторов, дольщиков – иссяк. На их долю в лучшие времена приходилось 60%-70% средств, вложенных в новое строительство. Еще 25%-35% давали банки в виде долгосрочных и краткосрочных (до года) займов. Остальное – около 5% - это собственный капитал застройщиков. Это означает, что девелоперы фактически не берут на себя предпринимательские риски, а полностью перекладывают их на плечи покупателей. Понятно, что в неопределенной экономической ситуации граждане не склонны к риску и предпочитают держать при себе заработанное непосильным трудом.

Оставшись без основного источника средств, застройщики начали сворачивать деятельность. Показатель «незавершенное строительство» снизился у всех компаний из десятки в среднем на 7%, а это означает, что будет сокращаться и предложение строящегося жилья.

«В целом количество закладки фундаментов в конце лета во всех регионах упало, потому в будущем нас ожидает не только снижение покупательской способности населения, но и падение предложения со стороны девелоперов. Думаю, что компании строительного сектора при текущем положении дел на рынке жилья смогут продержаться до конца года, в начале следующего стоит ждать банкротств и укрупнения бизнеса», - полагает аналитик ГК Broco Дмитрий Степанов.

Тайна себестоимости

Зато очень стремительно растут, в некоторых случаях на сотни процентов, «денежные средства», то есть остатки на расчетных счетах и «краткосрочные финансовые вложения», проще говоря, депозиты в банках. Это свидетельствует лишь о том, что застройщики накапливают «жирок» для расплаты с кредиторами – инвесторами по долговым бумагам и банками.

Несколько странным выглядит рост выручки и чистой прибыли и в первом, и во втором кварталах текущего года, причем рост многократный. Но все дело в особенностях составления российской отчетности. «Согласно российским стандартам бухгалтерского учета застройщик признает выручку после завершения строительства, когда дом сдан госкомиссии. То есть выручка компании – это экономия, разница между полученными от инвесторов средствами и потраченными на строительство. По международным стандартам выручка – это все поступившие к застройщику средства от покупателей будущего жилья», - объясняет заместитель финансового директора холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Виктор Васенев.

Таким образом, понятие себестоимости в отечественной отчетности – это не затраты на строительство объектов, а расходы на содержание фирмы-застройщика, по сути административно-хозяйственные расходы.

Показатель «готовая продукция» тоже не говорит о том, что у компании существует запас жилья, который она может продать. Просто после ввода дома в эксплуатацию застройщик становится собственником жилья, регистрирует все квартиры на себя, а затем перерегистрирует на дольщиков. И если дом сдается в конце отчетного периода, например, 31 марта, то на балансе застройщика отразятся все построенные, но уже проданные объекты. Ведь до кризиса раскупалось 96% площади здания.

Тайна отчетности

В общем, по российской отчетности потенциальный покупатель, дольщик, соинвестор может получить более или менее объективное представление о размере финансовых обязательств застройщика, величине собственных средств и, пожалуй, все. Получить объективную информацию и сделать обоснованный выбор застройщика вряд ли выйдет. Чтобы лучше понимать застройщиков, полезней было бы изучать отчетность, составленную по международным стандартам финансовой отчетности (МСФО).

В ней, кстати, раскрывается структура строительных холдингов. Как правило, застройщик не работает в одиночку. У него есть агент, который продает жилье. Строит его другая компания. Есть еще финансовая структура, привлекающая заемные средства, путем выпуска долговых бумаг. И у каждого юридического лица своя бухгалтерия.

Однако только избранные девелоперы трансформируют российские финансовые отчеты в международные и составляют консолидированную отчетность, причем это происходит с существенной задержкой. Результаты по МСФО за первое полугодие текущего года пока еще увидеть нельзя. Да и опять же - как правило, такую отчетность готовят раз в год.

«Далеко идущих выводов из сведений, отраженных в балансе и отчете о прибылях и убытках, не сделаешь. Тем более с поправками на реалии российского бизнеса. В бухгалтерской отчетности могут быть скрыты (завуалированы) данные о внешних задолженностях компании перед кредиторами или поставщиками. В некоторых случаях эти задолженности могут быть настолько велики, что представляют глобальную опасность для экономики предприятия в целом», - предупреждает директор по развитию Marlin Group Сергей Булавский. По его словам, для дольщиков наиболее важно – знакомство с «проектной декларацией», которая является открытым документом, и отдельными формами отчетности по каждому объекту строительства.

«Есть список форм отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, которую застройщики должны сдавать в контролирующие органы, согласно постановлению ¹645 от 27.10.2005. Отчетность состоит из четырех форм – заполняется по каждому объекту строительства отдельно. Не могу сказать - могут ли дольщики знакомиться с этой отчетностью – но это, наверное, интересно, так как ведется по каждому объекту отдельно», - добавляет Сергей Булавский. При этом он отмечает, что в некоторых случаях данные по финансовой отчетности, отраженные в проектной декларации и балансе, и отчете о прибылях и убытках - не совпадают, и надзорные органы, как правило, выявляют это при проверках.

И только строжайший контроль

В таких условиях покупателям жилья ничего не остается, как лично контролировать ход строительства будущего жилья. Компания Ленстройтрест опросила посетителей своего сайта, задав им вопрос: «По каким признакам Вы формируете свое мнение о том, как идут дела в Вашей компании-застройщике?» Из 366 респондентов 39,89 % - следит за всеми строительными площадками компании и 29,78 % - следит только за тем, как идут работы в своем строящемся доме. Так происходит не потому, что гражданам удобно и доставляет удовольствие регулярно посещать стройплощадки, а лишь из-за того, что это единственная возможность составить правдоподобное представление о положении дел в компании. Зря многие застройщики не стремятся быть открытыми и снабжать людей достоверной информации о своем финансовом положении, не в той они ситуации, чтобы скрываться от основных кредиторов, которым пока не под силу не выходя из дома выбрать надежную компанию.

Источник: БН.ру