НОВОСТИ

Доступная недвижимость

Комнаты стали наиболее ходовым товаром в силу их дешевизны. По мнению экспертов, в активизации рынка комнат большую роль сыграли те клиенты, которые до кризиса планировали приобрести полноценную квартиру. Падение доходов и объемов ипотечного кредитования сделали покупку комнат единственно доступным вариантом улучшения жилищных условий для многих покупателей. «Еще полгода назад они имели определенную сумму денег и надеялись пойти в банк и взять ипотечный кредит. Сейчас кредита нет, они идут и покупают комнату. И продавцы, и покупатели не могут предположить, сколько будет стоить квартира через полгода и какой окажется «цена денег» – боятся прогадать», – предполагает Владимир Гаврильчук, генеральный директор корпорации «Адвекс. Недвижимость».

«Раньше рынок комнат был не столь активен, его доля в общем объеме сделок была невелика. А сейчас люди стараются не откладывать покупку и приобретают то, на что у них хватает. Чаще всего это – комнаты», – рассуждает Сергей Сосновский, генеральный директор АН «Александр-Недвижимость».

«Если деньги остались, то осталось немного, и на комнаты средства есть у гораздо большего количества людей, чем на квартиры», – уверен заместитель директора АН «Бекар» Николай Лавров.

По данным Центра исследований и аналитики Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», за последний месяц комнаты за 1,3 млн руб. были на втором месте по популярности у покупателей – после однокомнатных квартир за 2,4 млн. По сведениям «Петербургской недвижимости», сейчас высок спрос на комнаты площадью от 15 кв. м по цене 1,5–1,8 млн. «При этом большинство предложений в настоящее время – это комнаты размером 10–12 «квадратов» за 1–1,3 млн. В целом по рынку предложение превалирует над спросом, потому что на продажу выставляется много малогабаритных помещений. Однако, например, на более просторные варианты – по 17 кв. м и больше – спрос превышает количество предлагаемых объектов», – рассказал Сергей Дроздов. «Мелкие» варианты составляют сейчас почти четверть предложения на рынке комнат, хотя совсем крохотные покупателю нынче не интересны.

Варианты в 12–15 «квадратов» выставляются по 1,4–1,6 млн руб. – сейчас это самый ходовой на рынке товар. Почти не пользуются спросом большие комнаты от 20–25 кв. м: цена на них приближается к стоимости низколиквидных квартир или жилья в Ленобласти.

На цену комнаты сильно влияет количество жильцов в коммунальной квартире. Чем более густонаселенной оказывается коммуналка, тем дешевле в ней жилые помещения. Например, большая часть комнат в центре города мало привлекательна для покупателей из-за перенаселенности подобных объектов.

«Традиционно рынок комнат – это дома в центральных районах города. Востребованность зависит от общего количества жилых помещений в квартире: чем меньше комнат в коммуналке, тем лучше. Наиболее востребованные и, соответственно, дорогие варианты – в квартирах с большими кухнями, с ванной и душем и небольшим количеством соседей. Стоимость комнат варьируется от 1,2 до 2 млн руб. Причем в ходе торга с продавцом возможно небольшое снижение первоначальной суммы – на 50–100 тыс.», – рассказывает Николай Лавров.

Сегодня в Петербурге можно присмотреть маленькую комнату за 1 млн руб. За эти деньги покупателю предложат 9–10-метровую комнату в пяти-семикомнатной квартире в проблемном доме вдали от метро. Впрочем, можно приобрести комнатку примерно такой же стоимости и где-нибудь на Васильевском острове – естественно, с дополнительными проблемами: совсем плохое состояние парадной, скандальные соседи… Близость к историческим кварталам слабо влияет на цену комнат. Куда важнее – расстояние до метро, состояние ванной и кухни, приличные соседи.

Место

Около 40% предложения комнат приходится на малонаселенные квартиры (двух-, трехкомнатные), пятая часть – на квартиры из шести и более комнат. Примерно половина «коммунального» предложения расположена в историческом центре (эта картина мало зависит от колебаний рынка). «Комнаты сегодня хорошо продаются, особенно небольшие. Есть и покупатели с ипотечными кредитами, но их совсем немного. Сильнейший кредитор, который до сих пор работает с комнатами, Сбербанк, в последнее время сильно ужесточил условия выдачи займов. Кроме того, расчеты здесь больше не проводят через ячейку (куда можно было заложить любую валюту), деньги перечисляют на счет продавца – естественно, в рублях. Последние боятся потерять на изменении курса, поэтому часто не соглашаются на прежние схемы», – пояснила Екатерина Романенко, исполнительный директор АН «Экотон».

Конечно, местоположение – основа ценообразования для любого объекта недвижимости. В том числе – и для комнат. Заметно дифференцированы по цене помещения в спальных районах и в центре города. В последнее время все больше растет спрос на комнаты в сталинках. Здесь они имеют приличный метраж, а квартиры не так заселены, как в историческом центре Петербурга.

«Разменная монета»

Как говорят риэлторы, рынок комнат наиболее стабильный из всех сегментов. «Рынок комнат в основном развивается за счет приезжих (как правило, из Ленобласти), которым не хватает денег на отдельную жилплощадь. Они обеспечивают стабильный спрос на комнаты. Этот сегмент поддерживается и за счет использования комнат в качестве доплаты при улучшении жилищных условий – при обмене квартир. Некоторые петербуржцы, случается, при размене приобретают комнату для отселения одинокого члена семьи. Поэтому как спрос, так и предложение в принципе находятся на одном уровне, колеблясь не более чем на 10%», – считает генеральный директор компании «Адвекс – Санкт-Петербург» Елена Левенберг. С ней согласен Сергей Лавров. «Говорить о росте спроса на комнаты сейчас не приходится, так как покупательские возможности ограничены, и в лучшую сторону ситуация в ближайшее время меняться не будет», – уверен он.

Также вряд ли кардинально будет меняться предложение. «Любое сокращение – например, за счет городской программы – нивелируется поступлением на рынок новых коммуналок. В силу стечения обстоятельств (развода или раздела имущества) жилплощадь оформляется в долевую собственность и практически становится коммунальной», – рассказала Елена Левенберг. Точное количество вновь образующихся с каждым годом коммуналок определить довольно сложно. Но о том, что этот процесс идет, свидетельствует факт выставления на продажу комнат в тех районах, где изначально наличие коммунальных квартир даже не предполагалось. Это территории современной массовой застройки – северные районы, озеро Долгое, Комендантский проспект и т. д.